finance

Le 01 Mars 2008

Bonjour à tous.

Les taux des crédits repartent à la baisse


Les banques ont baissé les taux de crédit de 0.05% à 0.15%.

Les taux des crédits immobiliers sont revenus à leur niveau de septembre 2007, soit 4.75% sur 15 ans et 4.85% sur 20 ans.

Les crédits immobiliers font le yo-yo. Alors qu'au mois de janvier, les banques faisaient état d'un renchérissement du coût de l'argent et donc d'une hausse des taux de crédits, la tendance s'inverse pour le mois de février. Ainsi, «à l'exception des durées longues», les diminutions sont comprises entre 0.05% et 0.15%. Les taux de crédits retrouvent ainsi leur niveau du mois de septembre 2007, soit 4.75% sur 15 ans et 4.85% sur 20 ans. Pour les crédits à 25 et 30 ans, les banques jouent la stabilité, les taux stagnant à 5.05% et 5.45%. Traditionnellement, les mois de février et mars sont pour le marché immobilier très actifs. Les banques relancent donc la concurrence. Cette diminution s'explique avant tout par la baisse des OAT (obligations assimilées du Trésor), sur lesquels sont indexés les indices de crédit immobilier à taux fixes.

Quelles prévisions ?
Pas de miracle, pour un emprunt sur 20 ans, cette baisse équivaut pour l'emprunteur à un gain de 5 euros sur sa mensualité et à 1 319 euros sur le coût du crédit, soit l'équivalent sur 20 ans d'une mensualité. Selon les banques, la tendance est à la baisse, «au pire une stagnation» des taux de crédits. Plusieurs scénarios sont attendus. Soit la Banque centrale européenne baisse ses taux de 25 points de base au cours du printemps puis à nouveau de 25 points de base au cours de l'été, soit elle les baisse de 50 points de base dès le mois de mars.» Un scénario qui paraît au demeurant improbable pour nombre d'analystes, alors que le président de la BCE, Jean-Claude Trichet, garde les yeux rivés sur l'inflation.

Cordialement.

Merci à Jacques DOUR rédacteur de cette newsletter, modérateur du groupe "Patrimoine et impôts".

Visitez le groupe à l'adresse suivante : http://www.xing.com/net/patrimoine-impots/

Selon le ministère de l’Ecologie, du Développement et de l’Aménagement durables, 112 174 logements ont été mis en chantier en France entre les mois de septembre et novembre ; c’est 1.1% de moins qu’à la même période de l’année dernière. Les mises en chantier de logements ordinaires se sont repliées de 2.4% pour les logements individuels mais ont progressé de 1.7% dans le collectif. Pour les logements en résidence, le ministère fait état d’une baisse de 9.3%.

133 603 permis de construire ont par ailleurs été délivrés à la période considérée, soit 3.2% de moins qu’entre septembre et novembre 2006. Pour les logements ordinaires, le nombre de permis délivrés a baissé de 10.9% dans l’individuel et de 10.6% dans le collectif. Les logements en résidence enregistrent une hausse de 22.1%.

Quant à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, bâtiments industriels…), il continue à faire preuve de vigueur malgré un net ralentissement, avec des mises en chantier en hausse de 2.7% et un nombre de permis de construire en progression de 1.2%.

Le ministère de l’Ecologie met en garde contre toute interprétation hâtive de ces chiffres, qu’il appelle à « interpréter avec la plus extrême prudence », la réforme du droit des sols, entrée en vigueur au 1er octobre dernier s’accompagnant « nécessairement d’une période de rodage » et entraînant des « perturbations prévisibles » pour les chiffres de la fin de l’année 2007 et de début 2008.

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« Toute la chaîne du logement doit continuer à se mobiliser pour accompagner l'effort de construction inégalé depuis trente ans en France, afin de répondre au besoin de logement des Français et rattraper le retard accumulé au cours des années 90, en particulier dans les zones les plus tendues », déclare Christine BOUTIN, Ministre du Logement et de la Ville, qui se félicite des chiffres de la construction atteints en 2007 et salue l'engagement de tous les acteurs du logement pour la réalisation de l'objectif de construction de 500 000 logements fixé par le Président de la République et le Premier ministre.

Avec 435 000 nouveaux logements commencés en France, l'année 2007 est la plus forte année de production depuis la fin des années 1970, en hausse de plus de 1% par rapport à 2006 en France métropolitaine, tirée par la construction de logements collectifs en augmentation de 3 %. La hausse est particulièrement marquée dans les régions les plus tendues que sont l'Île-de-France avec 41 000 nouveaux logements, en augmentation par rapport à l'année précédente de 2,5 %, Rhône-Alpes avec 53 000 logements soit une augmentation de 9 % et Nord-Pas-de-Calais avec 19 000 nouveaux logements soit une augmentation de 5,2 %.

La dynamique de production de logements sociaux se maintient à un très haut niveau avec un financement de plus de 100 000 logements, notamment grâce à l'implication de plus en plus forte des collectivités locales dans le cadre des délégations de compétence. L'offre nouvelle de logements financés en Prêts Locatifs à Usage Social (PLUS) et en Prêts Locatifs Sociaux (PLS) représente 80 000 logements à la fois pour la construction de logements mais aussi pour des résidences sociales ou des foyers pour les personnes âgées ou handicapées. Les logements financés par des Prêts Locatifs Aidés d'Intégration (PLAI) s'adressent aux publics les plus fragiles : alors qu'en 2006, moins de 8 000 logements PLAI avaient été financés, ce sont près de 14 000 PLAI qui ont été financés en 2007 grâce la mise en œuvre de la loi sur le Droit Au Logement Opposable (DALO). La dynamique est particulièrement forte en région Île-de-France où 5 000 PLAI ont été financés pour 22 000 nouveaux logements sociaux. Par ailleurs, 1 600 PLAI ont été financés en Rhône-Alpes et près de 500 dans le Nord-Pas-de-Calais, contre respectivement 600 et 300 en 2006. L'accession sociale à la propriété a été soutenue avec l'attribution de 247 000 Prêts à Taux Zéro (PTZ) à son plus haut niveau historique.

Les objectifs de production de logements pour 2008 doivent tendre vers l'objectif de 500 000 nouveaux logements dont 120 000 sociaux, tel que fixé par le Président de la République et le Premier ministre. Les objectifs pour la construction de logements sociaux sont ainsi ambitieux pour 2008, avec en particulier un objectif de 20 000 PLAI. « La mobilisation des tous les acteurs publics et privés doit donc rester toujours aussi forte qu'elle l'a été en 2007 », estime le Ministre du Logement et de la Ville.

Communiqué de presse : Ministère du logement

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Seules quatre maisons à 100 000 euros sont sorties de terre à ce jour. L'ancien ministre de la Cohésion sociale en avait promis au moins 20 000. Un échec cuisant.

Fin 2005, Jean-Louis Borloo lançait à grand renfort de communication la maison à 100 000 euros. Entre 20 000 et 30 000 de ces habitations devaient sortir de terre chaque année en faveur du logement social. De quoi satisfaire les 87% de Français déclarant que l'accès à la propriété est une priorité. Plus de deux ans après ces déclarations, le bilan est catastrophique. «Actuellement, quatre maisons ont vu le jour», déclare l'Association française pour l'accession à la propriété (Afap), baptisée un temps «Association des maisons à 100 000 euros». Un changement de dénomination qui s'explique tout simplement par l'impossibilité à respecter le nombre tape-à-l'œil de 100 000 euros, selon une information de France Info.

Hausse des matières premières
Dès l'annonce de bâtir des maisons à 100 000 euros en 2005, la mise en place de ce dispositif était vaine. Plutôt que de «maisons à 100 000 euros», on parle désormais de maisons «à coûts maîtrisés». «Le prix des matières premières a effectivement augmenté. De même, il n'est pas possible d'obtenir le même prix en Ile-de-France ou dans la Creuse », justifie-t-on à l'Afap. En effet, le prix du mètre carré a entre temps flambé. Pour détourner ce frein, le Pass foncier permet de rembourser le terrain en le louant à la commune pendant un certain nombre d'années avant d'en devenir propriétaire. Mais au final, son prix s'ajoute à celui de la maison. Ainsi, le prix de la maison à 100 000 euros s'approche plutôt des 115 000 ou 120 000 euros. A Montauban, le meilleur prix obtenu a été de 103 000 euros. Et pour boucler un budget des plus serrés, selon les lieux, certains éléments seront tout simplement supprimés. Exit parfois le terrain gazonné ou encore le portail entourant la propriété.

Complexité du système
Une autre raison à cet échec est ni plus ni moins la difficulté du programme. Les collectivités et les constructeurs doivent dans un premier temps accepter de réaliser des efforts financiers, notamment pour abaisser le prix du terrain pour les premières et ne pas fournir des maisons au rabais pour les seconds. «Ces efforts pour maîtriser les budgets ont pu être un élément un peu bloquant», explique-t-on à l'Afap. Des difficultés qui, aujourd'hui, expliquent que seulement quatre maisons Borloo aient vu le jour. Et encore toutes sont installées sur la même commune : Ploërmel, dans le Morbihan. Cette dernière a fait venir des maisons préfabriquées d'Allemagne, qui, ensuite ont été disposées sur un terrain communal… Le maire, Paul Anselin, est pourtant confiant dans ce dispositif. «Le plan Borloo n'est pas vraiment un échec. Il a fallu aller au-delà des obstacles. Maintenant que c'est fait que je suis sûr que ça va prendre», précise-t-il. D'ailleurs, il a déjà commandé six nouvelles maisons traditionnelles à une entreprise bretonne. Avec un prix de vente record : 85 000 euros, terrain compris pour 70m2, plus «un garage et une dernière chambre aménageable», précise Paul Anselin.

Un programme plagié
Une exception. Car, aux facteurs financiers et administratifs s'ajoute un troisième, et pas des moindres : la politique. Certaines communes de gauche ont en effet perçu ce programme comme un enjeu politique. Plutôt que de s'engager à suivre la politique de l'ancien gouvernement, elles ont préféré monter leur propre programme de maisons à 100 000 euros. «Il n'y a aucune différence, ce sont les mêmes tarifs. Les raisons étaient purement politiques», poursuit l'Afap. Ainsi, les communes de Niort, Colmar et Lisieux ont mené leur propre bataille pour le logement à bas prix. Et les mêmes difficultés pour obtenir le juste prix. «On oscille entre 105 000 et 125 000 euros», déclare-t-on à la mairie de Colmar. Une des raisons pour lesquelles cette commune aurait monté son programme serait le manque de temps. «Nous n'avions pas le temps d'attendre de labelliser le programme vu la complexité des maisons à 100 000 euros», poursuit-on à Colmar. Pourtant, aujourd'hui, aucune maison à bas coût n'a encore vu le jour. De son côté, l'Afap assure que ses difficultés politiques devraient prendre fin. A la mi-2008, l'association attend d'ailleurs pas moins de 800 maisons à 100 000 euros, ou presque. Quant à la maison à 15 euros par jour, promise il y a quelques jours par Christine Boutin, l'Afap estime que «c'est un dispositif complémentaire qui ne devrait pas faire concurrence.»

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